不動産投資術マンション編

マンションの投資・・・

msaijou — Sun, 26 Dec 2010 16:11:06 +0000

姑がマンションの不動産投資をしようとしています。いまは主人、私、娘の4人で同居しています。
長男はまだ独身で他県にて生活中です。土地はあり、田舎ですが中心部です。6階立て２０戸、一階に3店舗ということで借入金が2億強になるそうです。
この姑ですが金遣いが荒く、今現在宝石や、下着など金利を含めて一千万近くのローンを持っています。
同居しているためその金遣いの荒さや常識のなさに閉口して、私たち次男は絶対保証人にはならないと伝えてありましたが、銀行から次男にも相続権があるのになぜ保証人にならないのか？それがないとお金が貸せないといわれたそうです。
今現在主人ともども26歳、娘もまだ小さいです。一般に皆さんからみてこんな状況だったら、投資、もしくは保証人になるのでしょうか。
友達に相談していますが、友達もこれだけでは判断材料が不足だけど、与えられている情報だけから判断して絶対に賛成出来ないと言っています。
借入額があまりに過大であり、既にローンを抱えていることから判断しておそらく自己資金がゼロに近いと思うとのこと。
土地の部分が自己資金ということになるのでしょうがこれから人口の減る日本ではよほど地域を選ばないと将来的にも安定した賃貸し収入など望めないよって言われました。建物を新築して採算の取れるケースは極めて希みたいですね・・・。

マンションの投資は海外？国内？

msaijou — Sun, 26 Dec 2010 16:10:34 +0000

マンションの不動産投資は銀行に預けても金利は低いですし、投資するところがないのです。
東証マザーズ上場企業の株式会社アイディーユーが運営するインターネット不動産オークションサイト「マザーズオークション」です。
物件の検討から、購入後のサポートまで不動産取得・運用に関する様々なサービスをサポートがあります。
購入時のローンや保険、不動産管理や税務相談に至るまで。コンシェルジュサービスでは、マザーズオークションで物件をご購入/売却に当たって必要なことをサポートまでしてくれます。そして日本の場合、不動産投資ＪＰ－ＲＥＩＴの好機は去りつつあります。もはや日本国内での不動産投資の時代は終わりかけています。これからＲＥＩＴは海外しか魅力ありません。理由は日本の不動産の将来を考えてください。人口は減る、老齢化は進みます。
とても１０％なんてとんでもないようです。しかし米国や海外ではあります。現に私は年１５％というハイリターンの恩恵に浴しています。ちゃんとこれからのトレンドを調べましょう。

マンションの投資について

msaijou — Sun, 26 Dec 2010 16:10:11 +0000

不動産投資の場合、ローンを組んだ方が有利と言われていますがどうなのでしょう。よく利回り10%とかの広告がありますが何かカラクリやリスクがあるとしか思えません。本当に利回り10%もあったらみんなこぞって不動産投資すると思います。
ですが、マンションの不動産投資ほどリスクが無いわけないのです。マンション投資なら、不入居のリスクは高いですよ。
都心の主用路線で駅直近ならいいですが、それ意外はちょっと厳しいです。マンションは既に飽和しています。
近所のマンションを見て下さい。空き部屋が目立っているはずです。不動産業界は、新たにマンションを建てるといって銀行から融資を受けて資金を回しています。つまり、建て続けるしかないわけです。しかし、実情は需要が明らかにおちており、その受け皿としてこのような投資が出てきました。もう一度しっかり、投資するマンションの周辺を調査してみましょう。
どれだけマンションがあって、入居率はどの程度あるかです。マンション投資はしっかり自分の目で見極めるチカラも必要なのです。

マンションと一軒屋どっちが儲かる？

msaijou — Sun, 26 Dec 2010 16:09:49 +0000

不動産投資はマンションと一軒家ではどちらの方が向いているのでしょうか。それは自分の資産状況、就業状態によって、異なります。
自営の方や、与信が芳しくない方にとっては、戸建であれば、現金での投資が可能です。地方にて非常に安価で購入が可能で、場合によっては５０万円程度から購入が可能です。戸建は、入居者がもともといることが多く、購入後即収益となるものも少なくありません。自分年金という観点では、リターンが高めでおすすめです。
管理等は、住人の方にお任せするのです。一方、アパートローン等が利用できるようであれば、都心部等、あまり賃貸需要が下がらない場所で、一棟でマンションを購入するのが適当と考えます。物件によっては、フルローンということも可能です。
ただ、区分所有のマンション投資は、注意が必要です。不動産投資といっても、経営ですから、キャッシュフロー、手元に残るお金がどうかが重要です。
区分ですと、マイナスのキャッシュフローをもたらすものが非常に多く、ローンを組んでの購入は敬遠すべきです。
そして区分では、与信を毀損するため、次の物件をローン購入するのが難しくなります。

マンション投資について

msaijou — Sun, 26 Dec 2010 16:09:26 +0000

マンションの不動産等は元をとったあとでも家賃が入ってくる以上０にはなりません。
中古のワンルームはローンが使えませんので現金での購入になるかと思いますが、空室が続けば管理費・積立金の負担となります。
元をとるのが遅れるだけでたいしたリスクはありません。こつこつ買い足して１０室程度まで増やす事ができれば年金代わりに最適な選択肢かもしれません。実際大手企業のサラリーマンでも実践している人はいます。
私は35歳の中小企業に勤めている傍ら数棟のアパートを保有しています。普通に途中からマンション1戸は間違いなく負の資産になります。
管理費＋修繕費＋固定資産税は大家持ちです。ワンルームを5万で貸しても年間上記で15万以上は最低かかるでしょう。
さらに空室時も払わなくてはなりません。またアパートは駅から徒歩10分以内か、デパートがある駅で徒歩15分以内の物件でないと満室にはなりません。私の場合床の張替え、エアコン工事、電気工事、水道工事、鍵の交換、塗装からクリーニングまで殆ど自分でできます。温水洗浄便座を取り付けたくても壁にコンセントがない場合は屋根裏から壁内を通してコンセントを増設したり古いアパートでテレビインターフォンがないところにも壁に穴を開けて工事もします。
先月は夜中から朝方まで外通路と階段を通行禁止にして二日連続で塗装をしました。もちろんサラリーマンですから土曜も日曜も徹夜で仕事の月曜日は我慢の一日でした。古いアパートは安く再生する事が出来なければ難しいでしょう。
ちなみに夜中に水漏れが起きたらどうしようもなく業者を呼んだら10万近く取られました・・・。リスクはどこにでもあるということです。

マンション投資の考え

msaijou — Sun, 26 Dec 2010 16:08:58 +0000

私の場合は、マンション投資を始めて3年ぐらいの一定期間保有しての売却という運用です。まぁ、素人大家さんだとローン残ってるのに私は物件を何棟保有しているだなどと自慢げに仰る方が多いですが、まずは、投資であることを認識してください。
最終的に売却・処分して利益が確定して、やっと結論が出るものです。複数戸を保有していれば、空室に関して確かに多少のリスクヘッジが出来ているようにも思われますが、借入をしている場合には良くてゼロといった程度のリスクを負わなければならないぐらいの認識が必要です。加えて、元金を回収したからといって、以後は不労所得になるという発想は危険です。
なぜなら、不動産投資というものは、建物が生み出す賃料に期待するものであり、時の経過にあわせて確実に建物の修繕リスクが増大して行きます。よって、空室発生後は維持管理費の分だけマイナスが発生するということです。
今の世の中に溢れている成功者の話の半分以上は、未だ最終処分を終えて利益が確定できておらず、答えの出ていない方々の机上の成功談です。こうした話を、安易に信じず、彼らの言う成功談に対して自分なりに考え、どこかリスクの落とし穴はないかを検討できるぐらいに勉強し、知識を身につけることをお勧めします。

マンション投資の知恵袋

msaijou — Sun, 26 Dec 2010 16:08:33 +0000

マンションの不動産投資は投資物件を判断する時は実質で判断しないといけません。
例示されている物件で価格が３００万円でも諸経費で価格の１０％程度はかかりますし、満室時想定年収５０万円とあってもマンションなら管理費・修繕積立金も毎月かかり、不動産を所有すれば固定資産税等の税金もかかります。
仮に管理費・修繕積立金が月１２０００円、固定資産税等が年間１８０００円としたら５０万の家賃収入は経費を引いたら残りは年間３３８０００円です。さらに不動産所得増加に伴う所得税・住民税を支払いその残りが手取りになります。もう少しきちんと勉強した上で積極的に学びそれでもやりたいと熱意があるという前提であれば物件さえ間違えずきちんとした業者等に協力してもらえれば正直思ったほど儲からないが、銀行にお金を置いておくよりは儲かる道もあるといったところでしょう。少し前の本ですが基本的なことは書かれている参考文献です。

マンション投資について

msaijou — Sun, 26 Dec 2010 16:08:08 +0000

まず、たいていの人はマンションの不動産投資についてはやったことがない、知らないようです。
そしてたいていの人は知らないこと、分からないことについては手を出さないものです。
ですから自分の周りの人もしている人が見当たらない状況なのでしょう。また、中には不動産投資で手痛い失敗を過去している人からは絶対やめとけというアドバイスを受けるかもしれません。まず、本当に儲かる物件なら普通に考えたら手放しません。
結局売りに出しているということは不動産投資が儲からないと認識したか、出口戦略かやむをえない理由があるかというところでしょう。本当にいい物件なんて数百件に１件、まあまあの物件は１００件に数件くらいと認識します。
不動産投資には様々なリスクがあるようです。低価格だけを主眼においた場合、更なる価格下落も考えられ３００万で買ったが将来売ろうと思った際に１００万でしか売れないババ抜きのようなことにならない物件を選ぶよう注意が必要です。
これから日本の人口も減少し、住宅はより供給過剰になると家賃も下落が予想されます。空室も想定よりも増えてくるかもしれません。
東京・神奈川等の首都圏でも以前よりも明らかに家賃は下落してきています。さらに退去時の修繕費用や設備の故障修理や交換費用も貸主としては見込んでおかなければいけません。

マンションで不動産投資

msaijou — Sun, 26 Dec 2010 16:07:42 +0000

マンションの不動産投資ですが近年では高齢化社会や不安定な雇用状況、国の借金や年金不安等、将来に向け明るい希望が持ちにくい時代だと思います。
そんな中、不動産関連のサイトを閲覧していると『収益物件』等の項目に首都圏や地方でも低価格のアパートやマンションの一室や収益ビル等が掲載されているのを沢山見かけます。自分は不動産投資等はまったくのド素人の為、あまりよく解らないのですが・・・
例えば地方で300万円の収益物件で満室時想定年収が50万のような物件があり、単純に考えると6年で元が取れ、7年目からは毎年50万の不労所得が得られると言う事になるかと思います。また、上記のような収益物件を2室や3室持てれば、不労所得の額も上がります。自分に限った事でも無く、現在の雇用が不安定な日本では、5年後、10年後も今の会社に勤めていられるか？転職してたとしても、今と同様の給与が維持出来るか？
かなり未知数であり不安に思う方々も多いと思います。そう言った将来を勘案し、『低価格収益物件への不動産投資』を行う事は、金利の低い銀行定期や株・ＦＸ等よりもかなり現実的なので場所等をよく検討すれば空き室リスクへの対策も出来るのではと考えています。

不動産投資のマンション

msaijou — Sun, 26 Dec 2010 16:06:56 +0000

不動産投資でマンション投資を考えています。不動産所得以外の所得がある人が不動産所得で赤字を発生させ課税所得を減少することにより納付税額を減らすことが可能です。ただし税金は減りますが、赤字分の支出の方が減らせる税額より多いので資金繰りとしては損です。
相続税の場合は現金、預貯金は額面評価で不動産投資は路線価や固定資産税評価額なので現金で持っているよりも評価額が安くなり税額を減らすことが可能です。ただし不動産は流動性が低くまた今後の人口減少で価値が下がると考えられるため減税額以上の損失が出る可能性があるので要注意だということです。不動産マンション投資だって、入居者がいて、初めて家賃収入があるのと同じ。しかし、所詮投資信託という特殊な金融商品です。不動産そのものではありません。
投資の基準価格も下がったままで、基準価格、純資産総額とも増えるのが健全なパターンもあるのです。マンションの不動産投資はいいことだけではないのでよく勉強してから始めることをおすすめします。

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